عامل اصلی بحران در بازار مسکن

بعدی- موضوع عرضه و تقاضا و رکود مسکن یکی از معضلات مکرر و مزمن در اقتصاد کشور به ویژه «اقتصاد مسکن» است. به گزارش شماکس، آخرین آمار مسکن و ساختمان، شاخص کل مسکن در اوایل آذرماه به عدد 38 رسید که نشان از رکود این بازار دارد. شاخص شامکس یا «شاخص مدیران خرید» ابزاری اقتصادی است که با بررسی مدیران خرید، وضعیت کلی صنایع یک کشور را بررسی می‌کند و برای ارزیابی رونق یا رکود اقتصادی آن صنعت، شاخصی از 0 تا 100 ارائه می‌کند.

بر اساس گزارش فردا، با نگاهی به داده های خرد منتشر شده، می توان وضعیت کمتر جالب توجهی را در این زمینه مشاهده کرد. به عنوان مثال، شاخص فروش شرکت های ساختمانی عدد 39 (زیر عدد 50 و نشان دهنده مشکلات فروش) را نشان می دهد.

فعالان و مشاوران املاک در تهران نیز رکود بازار املاک را تایید می کنند و اخیرا داوود بیگی نژاد، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: در حال حاضر شاهد بحران عمیقی در اکثر مناطق تهران هستیم، هرچند برخی حرکت هایی در بازار املاک انجام شده است، این اطلاعات متفاوت است چندی پیش اعضای کمیسیون ساخت و ساز شورای اسلامی در نشست مشترک وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی، بانک ها را دلیل عدم ارتقای پروژه های ساخت مسکن عنوان کردند.

با توجه به این شرایط سوالاتی مطرح می شود که در بازار مسکن چه می گذرد؟ رکود تا چه زمانی ادامه خواهد داشت و در سال آینده با چه سناریوهای قیمتی مواجه خواهیم بود؟ اکنون در این شرایط رکورد در بازار مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد داشت و وضعیت مسکن در سال آینده چگونه خواهد بود، با چه سناریوهای قیمتی مواجه هستیم، این سوال در بین فعالان بازار و اهالی مطرح است. در این راستا،حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن صنفی سازندگان مسکن عمومی و کارشناس این حوزه در گفتگو با فرارو او به این سوالات پاسخ داد:

مسکن به یک دارایی سرمایه ای تبدیل شده است

حسن محتشم به فرارو گفت: تا زمانی که شرایط فعلی نرخ ارز ادامه داشته باشد، رکود در بازار مسکن ادامه خواهد داشت. شرایط فعلی بازار به گونه‌ای است که وقتی صاحب خانه می‌خواهد ملکی را بفروشد، به این فکر می‌کند که حداقل برای حفظ سهام، ملک را برای چه معامله کند. بنابراین، اگر شخصی از روی ناامیدی و تعهد، مال خود را بفروشد، بعید است که شخصی بخواهد ملک خود را در وضعیت فعلی بفروشد، زیرا اگر ملک خود را در حالت فعلی بفروشد، احتمالاً تغییر عواطف را متحمل خواهد شد وضعیت اقتصاد را تحت تاثیر قرار داده و مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. البته رکود بازار مسکن باید ما را به این فکر کند که با چه رکودی روبرو هستیم. آیا رکود به وضعیت اسفبار متقاضیان واقعی مسکن مرتبط است؟ واقعیت این است که به دلیل افزایش بی رویه قیمت ها، قدرت خرید مصرف کنندگان به میزان قابل توجهی کاهش یافته و افراد کمتری اقدام به خرید مسکن برای مصرف می کنند. تعداد خریداری شده برای مصرف معمولا در واحدهای کوچک است.

وی افزود: اگر به تاریخ قیمت مسکن در سال های پس از انقلاب برگردیم، می بینیم که از زمان ریاست جمهوری آقای رفسنجانی در دوره آقای احمدی نژاد، نرخ ارز سه برابر شده است. قیمت ارز هم سه برابر شد و بعد این اتفاق افتاد یا همان اتفاق در زمان آقای روحانی و رئیسی افتاد. در دولت چهاردهم متأسفانه علیرغم تلاش همه جانبه دولت چهاردهم برای غلبه بر ضعف خود، این نسخه معیوب ادامه یافت; بنابراین نباید فکر کنیم که شرایط فعلی فقط به امروز و فردا بستگی دارد، بلکه این شرایط کهن است. زمانی که سیاست ارزی ما به سمت افزایش مداوم قیمت ها و یک روند رشد مشخص بود، به وضوح شاهد تاثیر این روند بر بازار مسکن بودیم. اما چگونه مشاهده کردیم؟ به این ترتیب بیشترین خرید مسکن در این سال ها نه مصرفی، بلکه سرمایه گذاری یا به عبارتی سرمایه ای بوده است. در واقع مصرف مسکن کاهش یافته و سرمایه گذاری در این بخش حتی افزایش یافته است.»

هیچ دولتی برنامه منسجم و مشخصی برای مدیریت بازار مسکن ندارد

یکی از اعضای هیئت مدیره انجمن صنفی عام سازان در ادامه نظر خود گفت: معمولاً تغییر قیمت هر کالایی از جمله مسکن به شرایط عرضه و تقاضا بستگی دارد که این اصل ثابت و مهم اقتصاد است. در صورتی که قیمت کالا در شرایطی که پیشنهاد پاسخگو نباشد افزایش یابد، علاوه بر شرایط عادی، افزایشی علاوه بر قیمت واقعی به متقاضی تحمیل می کند. متأسفانه ما با رشد تقاضا همراه نشدیم و بدون توجه به تقاضا در طول زمان تولید نکردیم. به همین دلیل است که کمبود هر روز بیشتر می شود. دلیل آن روشن است: ما سرمایه گذاری لازم را در بخش تولید نداریم. متاسفانه نقدینگی برای متقاضیان مسکن وجود ندارد و در نتیجه تقاضا برای سرمایه روز به روز در حال افزایش است. در تقاضای سرمایه، افرادی که صاحب پول هستند، برای حفظ ارزش پول خود به فعالیت اقتصادی می پردازند و چون جهت گیری تولید مشکلات خاص خود را دارد و دولت ها موانع، محدودیت ها و پیچیدگی های تولید را از بین می برند نمی تواند کاهش دهد. مردم، کمتر تمایل به تولید دارند و ترجیح می دهند سرمایه خود را در حوزه های دیگری مانند بورس، خودرو، ارز و طلا و البته مسکن خرج کنند.

وی افزود: در بحث بورس، مشکلات ناشی از هیجانات در بازار، تحریم ها و مشکلات سیاسی، در سال 2019 مردم تمایل زیادی به بورس دارند و سقوط بورس در سال 2019 سهام در سال 2019 بود. تمایل زیادی به بازار دارد خسارات زیادی به سرمایه های کوچک مردم وارد کرد و بسیاری از افرادی را که می خواستند در بازار سرمایه فعال شوند را ناامید کردند که ایجاد شد و این خود بر توسعه تولید در کشور تأثیر گذاشت. بخشی از سرمایه مردم نیز درگیر بازار خودرو است که این نیز سیاستی نامناسب است و باید صفر تا 12 برابر قیمت جهانی خودرو در کشور هزینه کنیم. هرچند درآمد ما ریالی است. بنابراین معقول ترین و منطقی ترین مکان برای ذخیره سرمایه مردم مسکن است. با این شرایط به دلیل افزایش قیمت تمام شده مصالح و تجهیزات ساخت و ساز مسکن و همچنین افزایش قیمت ناشی از تقاضای سرمایه، شاهد افزایش قیمت ها هستیم. متاسفانه هیچ دولتی نتوانسته برنامه ای را تدوین و اجرا کند تا شاهد چنین وضعیتی نباشیم.»

این کارشناس مسکن درباره سناریوهای احتمالی قیمت مسکن در سال آینده می گوید: «در حال حاضر (دی ماه 1403) همچنان شاهد اصلاحات چشمگیری در ساختار اقتصاد کشور و به تبع آن کشور در رابطه با مسکن نیستیم. بنابراین تا زمانی که این نسخه پچ نشود، بعید است شاهد تغییرات قابل توجهی باشیم. تکرار این شرایط شامل افزایش قیمت در بازار مسکن نیز می شود. کاهش ارزش پول ملی یکی دیگر از مشکلاتی است که باعث افزایش قیمت مسکن می شود. آنچه از دولت انتظار می رود این است که قیمت دلار را تا حد امکان نزدیک نگه دارد. در 5 ماه گذشته شاهد افزایش 30 درصدی قیمت ارز بوده ایم. افزایش قیمت ارز برابر است با افزایش قیمت مواد مختلف. اما نمی توان وضعیت را حفظ کرد. بازار مسکن در انتظار تثبیت نرخ ارز است. تجربه نشان می دهد که پس از تثبیت نرخ ارز، قیمت مسکن نه تنها به نسبت متراژ، بلکه چندین برابر افزایش می یابد. این وضعیت آسیب جدی به بی خانمان ها و کسانی که به دنبال مسکن هستند می زند. به همین دلیل است که خرید ماشین برای عموم مردم یک رویا است و خرید خانه یک رویا. در واقع زوج های جوانی که هیچ پشتوانه ای ندارند و می خواهند با درآمد خود خانه بخرند باید رویای خانه را داشته باشند.»